Cho thuê chung cư cao cấp

1. Điều kiện mua bán căn hộ chung cư

1.1 Khi nào nhà chung cư được giao dịch mua bán

Nhà chung cư được tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

-  Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

1.2 Điều kiện của bên bán 

Bên bán, mua nhà chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có đủ các điều kiện như sau:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

1.3 Điều kiện của bên mua

Bên mua, thuê mua nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

1.4 Điều kiện của chủ đầu tư

Nếu bạn mua nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư cần phải đáp ứng đủ những điều kiện như sau mới có thể được phép bán căn hộ chung cư:

- Điều kiện 1. Có đầy đủ giấy tờ theo quy định

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cụ thể như sau:

Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

- Hồ sơ dự án,

- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,

- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Điều kiện 2: Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

2. Trình tự, thủ tục mua bán nhà chung cư

2.1 Lập và công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Hai bên tự thảo thuận hợp đồng mua bán nhà chung cư, sau khi đã thảo thuận hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.

Các bên cần phải chuẩn bị giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán như sau:

- Bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

- Bên mua:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính.

2.2  Kê khai thuế 

Khi mua bán nhà chung cư người mua và người bán phải có nghĩa vụ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

- Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân với thời hạn kê khai thuế như sau:

•  Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

- Người mua kê khai và nộp lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Với những khoản thuế và lệ phí nêu trên các bên có thể tự thảo thuận về ngươi nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả chi phí hoặc ngược lại.

- Hồ sơ khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
• Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng mua bán nhà ở.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ 

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

- Cách tính tiền thuế:

+ Thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

2%

+ Mức lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Khi giá bán nhà chung cư cao hơn mức giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 

Lệ phí trước bạ

=

0.5%

x

Giá chuyển nhượng

• Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn mức giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ

=

0.5%

x

(Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

 

2.3 Thủ tục sang tên giấy chứng nhận

Các bên cần thực hiện thủ tục như sau:

- Hồ sơ sang nhà chung cư cần những loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
• Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
• Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.

- Nộp hồ sơ

• Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa
• Nếu có nhu cầu các bên có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.

3. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ 

Theo quy định tại Điều 118, Luật nhà ở năm 2014 có ghi rõ về quy định chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người không có nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư có quyền thực hiện sang tên và chuyển nhượng cho người khác. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện như sau:

 - Hồ sơ chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng bao gồm:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư
• Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư dự án với trường hợp đã bàn giao nhà
• Bản chính giấy tờ xác nhận dự án của chủ đầu tư về căn hộ sang tên chuyển nhượng được cấp sổ hồng.
• Bản gốc Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân với trường hợp còn độc thân.
• Bản gốc CMND/ hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của cả 2 bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Quy trình thủ tục sang tên nhà chung cư chưa có sổ hồng:

+ Bước 1: Ký hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Có kèm theo cả hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với bên chuyển nhượng.

+ Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cho cơ quan thuế và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân.

+ Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng bao gồm cả biên lai của thuế TNCN, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ này cần được chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

+ Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện những thủ tục để được cấp sổ hồng.

+ Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

4. Một số câu hỏi liên quan đến thời điểm thanh toán tiền mua nhà chung cư

Chúng ta cần phân biệt thành 02 trường hợp: 

Thứ nhất, mua bán nhà chung cư (hình thành trong tương lai) nghĩa là nhà này đang trong quá trình xây dựng và sẽ được bàn giao ở thời điểm thương lai.

Thứ hai, nhà chung cư đã có quyết định bàn giao nhà của chủ đầu tư hoặc đã có sổ hổng (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

4.1 Thanh toán tiền mua nhà chung cư khi đang xây dựng?

Với trường hợp này, người mua nhà gần như khó có lựa chọn về thời điểm thanh toán vì hợp đồng mua bán nhà chung cư thường do chủ đầu tư xây dựng với những điều khoản thanh toán khá rõ ràng và bị ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ đầu tư khó thay đổi một điều khoản nào đó theo yêu cầu của một cá nhân mua. Do vậy, bạn cần đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà ở (hình thành trong tương lai). Thông thường, chủ đầu tư thường xây dựng việc thanh toán thành các đợt dựa trên tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Việc thanh toán có thể chia thành nhiều đợt khác nhau - Trên thực tế việc thanh toán thường được chia thành 8-10 đợt thanh toán, mỗi lần thanh toán giao động trong khoảng 10 đến 15 % giá trị căn nhà.

4.2 Thanh toán tiền khi nhà chung cư đã có sổ hồng?

Trường hợp này lại chia thành 02 trường hợp: 1. Đã có quyết định bàn giao nhà và 2. Đã có sổ hồng.

Thông thường, cả hai trường hợp này đều có thể chủ động thỏa thuận về tiến độ thanh toán với chủ nhà. Nó phụ thuộc vào thiện chí mua bán của cả hai bên. Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó. Nghĩa là, kể cả bên bán thỏa thuận rằng khi có sổ hống mới phải thanh toán 100% tiền thì vẫn hợp pháp. Nhưng trên thực tế, việc thanh toán tiền thường chia thành 03 giai đoạn.

+ Thanh toán tiền đặt cọc: Nếu bên bán thiện chí bán và bên mua thiện chí mua thì hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc. Khoảng đặt cọc thường có giá trị khoảng 10 % giá trị nhà. Các bên cũng có thể thỏa thuận đó là một số tiền cụ thể 50 triệu hoặc 100 triệu.

+ Thanh toán khi ký hợp đồng công chứng: Với nhà có quyết định bàn giao nhà của chủ đầu tư thì đây là dạng hợp đồng công chứng 03 bên (Bên bán, bên mua và chủ đầu tư). Với hợp đồng đã có sổ hồng thì chỉ cần cầm các giấy tờ pháp lý liên quan như phân tích ở mục trên đến văn phòng công chứng để xác lập hợp đồng. Trên thực tế, khi ký hợp đồng công chứng xong, thông thường bên bán sẽ yêu cầu thanh toán 100% tiền, nhưng bên mua không nên thỏa thuận thanh toán hết mà cần thỏa thuận giữ lại một khoản tiền cụ thể 50 đến 100 triệu đồng. Mục đích là để khi có vấn đề phát sinh về pháp lý cần bên bán phối hợp để giải quyết thì bên bán phải có trách nhiệm với bên mua. Nếu thanh toán hết thì rất dễ bị gây khó dễ trong quá trình làm thủ tục sang tên.

Ví dụ: Khi cần xác định hoặc cung cấp một loại giấy tờ nào đó mà bên bán có sai lệch về thông tin nếu còn giữ tiền thì việc yêu cầu phối hợp sẽ dễ dàng được giải quyết. Còn không, thì rất dễ bị bên bán gây khó dễ hoặc vòi vĩnh tiền thêm.

+ Thanh toán sau khi nhận sổ hồng hợp pháp: Số tiền còn lại sẽ được thanh toán tại thời điểm này do các bên tự thỏa thuận.

4.3 Thanh toán tiền khi nào nếu các bên trong hợp đồng không thỏa thuận?

Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.